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            上海為企業減免房租超10億,房東非上海國資只能“羨慕嫉妒”?

            來源: 經濟網 發布時間:2020-03-18 【進入論壇】

            《中國經濟周刊》記者 宋杰 | 上海報道

            “終于放心了,租金減免了兩個月,相當于員工兩個月工資,可謂雪中送炭,讓我們這類中小企業絕處逢生。”3月11日,紅點影視副總裁姜世界接受《中國經濟周刊》記者采訪時說。

            他所提到的減免兩個月租金指上海國有企業對中小企業免收今年2月、3月房屋租金,這是2月初對外發布的《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》(下稱上海“28條”政策)中的重要舉措。

            3月9日舉行的新聞發布會上,上海市國資委副主任袁泉透露,按照“應知盡知、應免盡免”要求,截至3月8日,上海國有企業共受理1.4萬戶中小企業的減免申請,涉及承租面積980萬平方米,申請減免租金約12億元。

            《中國經濟周刊》記者在采訪中了解到,諸多上海中小企業因為疫情業務停滯,高額的租金確實令他們“壓力山大”,但由于承租的房產不屬于上海國企所有,他們享受不到免租政策,依據合同交付房租的他們甚至入不敷出,而提前毀約搬走要繳納違約金更是“肉疼”,正面臨進退兩難的境地。

            中小企業房租“壓力山大”:想搬走還得交違約金

            “我從2018年開始租上海陸家嘴的這棟寫字樓,每月要負擔80萬元房租,在企業效益好時完全沒有問題。其實從2019年開始,周邊寫字樓的租金都跌了,我所在寫字樓的房租也縮水30%,我們多次協商未果,依舊按照原房租付款。在此次疫情影響下,我們已經無力負擔高額租金,便和物業交涉是否可以提前搬出。對方回復稱,租金不但不減免,提前搬出還算違約,不但前期的押金(三個月房租)不予退還,我們還要付出幾百萬違約金,并且支付幾百萬裝修復原費用。”某中小企業負責人對《中國經濟周刊》記者說。

            “看到上海‘28條’政策后曾與物業溝通,對方說他們屬于央企,不屬于上海國企。”該位負責人說。

            有業內人士分析說:“從法律層面而言,正常履約繳納房租是中小企業的責任。一些經營性房產不歸上海國企所有,因此不直接受上海‘28條’政策影響,但在特殊時期,央企、國企還應該發揮壓艙石作用,為中小企業著想,在特殊時期與租戶協商適宜的解決方案。”

            記者注意到,上海“28條”政策百問百答中也提出,“對于出租方為央企、民企、外地國企等其他主體的,鼓勵執行本次免租政策,建議承租人與出租方協商解決。”

            前述中小企業負責人對記者說:“最近一次協商,他們讓我們提交企業受疫情影響、生產經營等方面實際困難的說明,以及營業執照等資料,希望能有好的結果。”

            另一位上海中小企業主告訴記者,他們承租房產的用地為某央企子公司的廠區,但由民營園區運營公司運營,中小企業向園區運營企業租賃并支付物業費,因此也難以直接享受上海“28條”政策中的免租優惠。

            “雖然我們心里很憋屈,但也只能跟對方協商展期一個月,盡量把租金都付了。”他說道,“對方說他們也是民營企業,減免不了租金,但他們有沒有跟國有房東協商不得而知。說實話,看到上海國資為中小企業減免兩個月租金,真的羨慕嫉妒。”

            “目前我們企業的物料搬運設備租賃業務在全國5000多家同行中名列前茅,我們是重資產企業,業務模式是下游企業向我們租賃設備,有些客戶向我們租賃的設備處在停用狀態,也向我們提出是不是可以減免租金。”這位中小企業主說,“民營中小企業就像漢堡包,下面客戶拖,上面供應商壓,風險時期還要承擔各種責任。”

            在上海市區某孵化器里,很多中小企業都選擇了退租,“這里一年一租,而周邊已經出現可1個月一租或3個月一租的新模式,加上不屬于上海國資,不能直接享受免租政策,物業費和綜合服務費都照樣收取,很多企業就搬走了。”某中小企業家對《中國經濟周刊》記者說。

            記者注意到,還有中小企業準備走司法途徑爭取租金減免權益。

            “去年年底剛投資了2000萬元創業,還沒開業就直接關門歇業,對我們這種大型游樂場運營商來說,這次疫情的影響是毀滅性的。現在還在封閉狀態,但租金還要繳納,一個月就是25萬元,對于我們這種空關的中小企業,沒有營收后資金周轉真的困難。前段時間我們準備開業,但園區全部封閉禁止進出,若園區最終堅持不免租金,我們大概率會走司法途徑討個說法。”滬上某園區創業者對記者說。

            其實,全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉2月10日就曾指出,對于因疫情不能履行合同的當事人來說,屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。

            有法律界人士也認為,各地方政府出臺關于減免租金的政策,亦是考慮到疫情之下停工停業導致經營性房屋租賃合同的履行不能,或者繼續履行會造成明顯不公平,而按照公平原則和不可抗力相關法律規定做出的。

            上海國資免租舉措到位,企業:減免租金無論多少都彌足珍貴

            目前,在上海“28條”政策的要求下,有上海國資背景的園區及孵化器等在為中小企業減免租金上走在了前面。

            紅點影視成立于2010年,業務覆蓋影視劇投資、出品、發行、設備租賃等,2018年落戶上海市普陀區天地軟件園,已在上海經營發展將近兩年。

            “疫情對我司打擊非常大,如很多影視制作訂單被延遲或取消,年度創作及拍攝計劃被迫推遲,保守估計至少延遲到7、8月份,所有商務合作停滯不前。影視項目融資受到嚴重影響,日常經營現金流不足成為嚴重問題,而在上海房租、物業、水電及人員工資成本非高,經營出現非常嚴峻挑戰。”談及疫情對企業的沖擊,紅點影視副總裁姜世界在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說。

            據姜世界介紹,“普陀區長征鎮政府及天地軟件園區得知我司實際情況,依據上海‘28條’政策立即減免我司兩個月近30萬元房租。園區主動聯系我們,了解實際情況是在2月18日,2月26日就正式通知我們辦理減免房租手續,效率非常高。”

            上海萬厚生物科技有限公司坐落于上海市北高新技術園區,公司專注于微生物控制產品和微生物檢測服務。

            公司總經理武紹峰對《中國經濟周刊》記者說,疫情對公司在物流方面的影響很大,企業發生經營困難,園區給予房租減免,讓他感動萬分。“我們在市北園區辦公面積有330平方米,減免租金無論錢多錢少,在企業銷售收入發生巨大影響時,這些錢更顯得彌足珍貴。”

            作為“房東”的張江高科的企業客戶中,中小企業的比例高達90%。張江高科對承租其房產,從事生產經營和研發辦公的中小企業,先行免收2月、3月的租金。對孵化器、包租企業等間接承租企業,也確保租金減免落到實處,使實際經營的中小企業最終受益。

            這意味著:一方面,張江高科對直接租賃客戶中的中小企業將予以減免租金的扶持;另一方面,張江高科在對孵化器這類間接承租企業實行租金減免時,也要求其對孵化器內的雙創企業予以減免。

            “張江高科的服務一直非常貼心,關心孵化器里中小企業的成長,當時細則還沒出來就口頭通知我們準備材料,可以申報免租兩個月了。”895醫療健康孵化器——普健濟康醫創基地負責人張捷對記者說,目前所孵化的企業已全部復工。

            上海“28條”政策提出,主動為租戶減免房產或土地租金的企業,繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的,可申請減免相應的房產稅、城鎮土地使用稅。根據9日新聞發布會透露的數據,根據掌握的企業免除租金情況初步測算,可以減免房土兩稅約4億元。

            “第二產業租戶,房租占成本比例較低,約20%以內,而第三產業租戶房租占成本‘大頭’。從房東角度來看,上海各產業開發區之外的區域,都是非國企房東占大比例。”某房地產經營公司高層向《中國經濟周刊》記者透露。

            “上海國資開的這個頭肯定是好的,但‘球’也就傳到了非國企腳下。國企背后有國資委,國有出資人可以決策出血,而非國企都是自己扛,銀行貸款等現金流壓力也不小,而且股東分散,決策權也分散。上海一些區對于房東給租戶免租,部分給予補貼,但相比于免租部分,補貼是‘小頭’,非國企房東動力不足,只會給一些VIP客戶免租作為維護客戶關系的手段,企業質地比較好的還能申請試試,岌岌可危的小企業反而拿不到。”他對記者分析說。

            記者發現,上海有區政府已出臺相關政策號召各類主體加入補貼租金的隊伍。例如閔行區對于減免租戶2020年2月、3月兩個月租金的運營主體,經認定給予實際租金減免額度30%的補貼,其中:對非國有商業綜合體運營主體的補貼,上限不突破300萬元,對其他運營主體的補貼,上限不突破150萬元。

            責編:陳惟杉

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